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建筑合同簽訂要點實例分析

收錄時間:2010-11-08 06:22 來源:北京首創建設有限公司  作者:李云,趙京紅  閱讀:0次 評論:0我要評論

內容提示:針對建筑合同的特點,通過對技術標準的一致性、明確性,特殊項目的檢測費用,施工范圍的劃分,不可抗力等問題的研究,分析其對造價的影響,提出相應的處理原則。

延伸閱讀:不可抗力 合同 實例分析 技術標準

        工程合同作為建筑工程中約束甲乙雙方的法律文件,具有極為重要的意義。在日常工作處理,尤其是工程結算時,往往因為雙方對具體合同條款理解的不同,產生對工作范圍、責任、技術標準等的分歧,進而對工程進度、工程造價等產生影響。作為業主方,因為公司成立的時間、管理水平以及員工的素質、經驗等問題,和承包商相比,在對法規、規范、合同條款的了解等方面多居于劣勢,如果對合同訂立的有關情況不清楚或者不了解,極有可能造成重大損失。筆者根據所參與的一些工程項目的合約管理工作,從以下幾個方面對工程合同簽訂時應考慮的一些要點加以分析。(參考《建筑中文網

        1 技術標準的一致性

        目前,國內一些超大規模的建設項目,其總設計多由國外設計公司承擔,另在國內尋找一家設計單位完成施工圖設計。在設計說明和設計要求上,國外的設計師會提供比較全面的《設計技術說明書》或類似文件,對所采用材料的技術性能予以要求。相比國內的設計文件,這種方式有顯著優點,不僅給工程管理以明確要求,對于業主的招標采購更有很大幫助。但這些文件很大程度是基于國外設計標準,在與國內標準、規范的結合方面,會有不同程度的差異。如果忽視這種差異而不加分辨地使用,極有可能對招標產生較大影響,進而對工程施工產生影響。解決此類問題有三種途徑:

        (1)國內設計院協調。在選擇國內的合作設計院時,建議業主方要求國內設計院協調這方面的問題,可以大大縮減問題比例。

        (2)要求投標單位審查。通過要求投標單位提供技術偏差,一是審核其技術實力,二來可以預防承包商在中標后以技術指標因素提價。

        (3)業主自查。主要審查可能存在不可替代性技術指標,一旦忽視,可能因為其不可替代性,導致供貨周期難以控制或后期更換及維護保養的費用高昂。而屆時再提出更換,承包商極有可能提出工期或費用補償。

        2 技術標準的明確性

        技術標準的明確性是指對于涉及技術性能或造價的重要指標,要盡可能全面地闡述,,一旦在這方面有所疏忽,可能造成技術性能的大幅降低或者工程造價的大幅增加。某超高層項目,外墻采用玻璃幕墻,在“膠”的性能要求方面,招標文件中列出了密封硅酮膠、固定玻璃與鋁合金框架的結構膠的詳細要求,但遺漏了雙層中空玻璃之間的粘合膠。合約簽定后,在材料封樣階段,業主方對承包商提供的國產膠不滿意,要求采用進口“道康寧”膠,但承包商以合同未明確且國產膠也滿足規范要求為由予以拒絕,并提出如更換,報價要提高 25 元/m2。

        招標圖紙也是另一種形式的技術標準,如果結構形式、機電系統等發生重大變化,可能會給承包商索賠的借口。某項目因為工程進展等問題,在招標階段只能提供方案圖,總承包合同簽署前依然沒有詳盡的施工圖紙,其中結構專業地上招標圖紙中僅表述了鋼筋用量“,樓板70kg/m2,核心筒 200kg/m3……”。在簽訂合同后,正式的施工圖下發時,地上的框架柱卻增加了勁性結構——型鋼柱。承包商以工程內容發生重大變更為由,要求業主方支付因施工難度增大造成的結構工期順延而產生的設備租賃費用、管理費用、冬期施工費用等間接增加費用。

        從合約的角度出發,承包商的此類理由很難被駁倒,法院一般也不支持建設方的意見。

        3 特殊項目的檢測費用

        對于政府部門或機構在專項驗收(如消防)中規定必須完成的特殊檢測項目,其費用的繳納主體,在相關政府規定中,有些明確約定由業主承擔,有些則未作明確約定。在實際操作中,因為業主方對具體程序不了解,基本上都由承包商代為完成,業主方只是配合其工作。在招標階段應確定這些檢測項目的費用由誰來承擔,避免造成不必要的分歧,根據費用涉及單位的不同,可劃分為兩種情況。

        (1)費用涉及的單位只有一家。此類檢測項目只涉及一家承包商,比如,外窗的三項性能試驗,按照北京市的規定,檢測費用由業主方承擔。如果在合同中不約定,承包商便會提出業主方承擔費用。當有幕墻時,檢測費用會更加高昂。此類性質的費用檢測項目還有電梯、立體停車設備、地基承載力等。

        (2)費用涉及多家單位。對于一些涉及多個系統的綜合檢查項目,往往涉及多家承包商的施工內容。以消防驗收涉及的兩項檢測項目為例,按照北京市的有關規定,消防局進行消防驗收前,需要完成另外兩項檢測。一項為“電氣系統全負荷檢測”,另一項費用是消防系統的調試檢測,性質與之類似。此類費用往往涉及多家單位,而且此項費用的承擔單位也沒有明確規定,業主方如果不在合同中予以注明,往往成為分歧點。即便是在合同中注明“除××××費用外,其他檢測費用均由承包商承擔”也不是很好的方式,因為承包商會推諉給其他承包商,拖延的最終結果往往是業主承擔。

        對于這些情況,要特別注意類似“政府規定應由業主方承擔檢測費用的項目由業主承擔相應費用”的約定,雖然合乎法律,但卻暗藏陷阱。比較好的處理方式是要求承包商列出需由業主方承擔的費用及自身承擔的費用,包括涉及多家承包商時自身承擔的份額。

        4 施工范圍的劃分

        除非只有一家承包商,否則幾家承包商之間或多或少會存在工作范圍的交界面,這就要求進行工作范圍的劃分,尤其是性質接近的承包商之間,比如機電與消防,供電與配電,初裝修和精裝修之間等,這種工作范圍的劃分直接涉及到造價的組成。如某項目在簽訂櫥柜整體安裝合同時,櫥柜的給水管與預留管的連接未說明清楚,前面的承包商只是預留了普通堵頭,還需要增加連接閥才能將櫥柜的供水管與供水系統連接。在櫥柜公司的合同中雖然說明連接由櫥柜公司承擔,但并未說明連接閥也包括在內,最后增加了 400 多套銅質閥門的費用。

        對于精裝修交付的住宅項目,一般在竣工備案時要求完成墻面膩子,在合約中此項工作通常交由總包單位完成。但初裝修刮膩子的施工質量標準往往與精裝修有一定差距,精裝修單位在接收初裝修單位提供的基層時會提出質疑。由于此類工序的修補量很大,結果往往是業主方需另外支付精裝修施工單位一定的修復費用。

        當工程出現重復后要想扣減費用,也并不容易。往往承包商此時會提出某項未列入報價,如扣減與其他承包商重復的項目,即要求增加這些遺漏項目。為了避免此類情況,較好的方式是在合同中約定“當業主方扣減某項工作內容時,承包商不得以任何理由拒絕并不得提出增加其他費用的要求”類似條款。在劃分范圍時,要注意既要考慮不遺漏,還要考慮施工的方便性。

        5 不可抗力的約定

        許多合同都將“不可抗力”約定為戰爭、地震、臺風等自然災害,需要說明的是,需要約定不可抗力發生的地點。從保護業主的利益的角度,最好只約定發生地為項目所在地(行政區劃范圍內)。如果承包商堅持,可以接受的是對方所在地。除此以外的其他區域的風險均由承包商承擔,否則,途經地區發生的此類不可抗力(尤其是洪水、臺風等自然災害)都會造成業主方的損失。對于沿海等自然災害易發地區,要特別注意對自然災害的約定條款,以免造成重大損失。

        6 工期延長的約定

        目前大多數合同中,對于工期延長的規定都存在對業主方不利的條款。比如《建設工程施工合同》中約定“每周停電停水累計 8 小時以上”“、因業主變更引起的……。”需要延長工期等等,此類條款對業主方是極不合理的。重大的設計修改可能產生返工、停工,也可能減少工作量,這是可以也是應該商談工期和補償費用的,但對于可能在較短時間內局部影響工程進度的修改,包括日常的停電停水,則不應作為補償其他費用的理由。因為正常的設計修改和停水停電幾乎是普遍發生的事情。根據菲迪克條款的精神,對于完全可以預料的風險,一旦轉化為現實,不應由業主承擔。只有那些難以預料的風險,才具備索賠的條件。反之,一旦此類事情定性為延期的理由,則業主方需支付的費用將包括“設備租賃費、管理費、窩工損失”等多項數額巨大的間接費用。在這方面大多數公司都未做細節性約定或者可操作性不強,主要是因為管理的深度和員工的專業素質不夠。

原文網址:http://www.xfmlzfz.cn/research/201011/14399.htm

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